கடந்த 2000ம் ஆண்டு அந்நிய நேரடி முதலீடுகளுக்கு அனுமதி அளித்து சட்டம் நிறைவேற்றப்பட்டபோது இந்திய ரியல் எஸ்டேட் துறை இவ்வளவு அசுர வளர்ச்சியை அடையும் என்று எவரும் கனவில் கூட நினைத்துப் பார்த்திருக்க மாட்டார்கள்.
இந்தியாவில் அனுமதிக்கப்பட்ட அந்நிய நேரடி முதலீட்டு சட்டத்திற்கு பிறகு நாட்டின் உட்கட்டமைப்பு எதிர்பாராத வளர்ச்சியை அடைந்துள்ளது. இதன் காரணமாக தகவல்தொழில்நுட்பம், ஆட்டோ மொபைல் போன்ற துறைகளில் ஏற்பட்ட அசுர வளர்ச்சியால் நாடு முழுவதும் அதிகப்படியான வர்த்தக நிறுவனங்களும் அதனைத் தொடர்ந்து ஏற்படுத்தப்பட்ட வேலைவாய்ப்புகள் காரணமாக கிராம பகுதிகளில் இருந்த மக்கள் நகரங்களை நோக்கி படையெடுக்கத் தொடங்கினர்.
நகரமயமாக்களுக்கு படையெடுத்த கார்ப்பரேட் நிறுவன ஊழியர்களை இலக்காக கொண்டு தனிநபர் கடன் போன்ற சலுகைகளை வாரி வழங்கிய தனியார் மற்றும் பொதுத்துறை வங்கிகள் வீடு, கார், மற்றும் இருசக்கர வாகன கடன் என்று தாராளமாக வழங்கி வந்தன. இதன் காரணமாக தனிநபர் வருமானம் உயர்ந்து ஆடம்பரத் தேவைகள் கூட அத்தியாவசிய தேவைகளாக மாறியது.இந்தியாவில் வங்கித்துறை வேகமாக வளர்ச்சி அடைவதை கண்ட அயல் நாட்டு வங்கிகள் இந்தியாவில் தங்களது கிளையைத் தொடங்க போட்டிபோட்டுக்கொண்டு விண்ணப்பித்தன. உலக வங்கிகளின் படையெடுப்பைக் கண்ட உள்ளூர் வங்கிகளும் தங்கள் பங்கிற்கு பல்வேறு சலுகைகளையும் கடன் வழங்கும் முறைகளையும் மிக எளிதாக்கியதால், சில மணி நேரத்தில் உடனடி கடன் வழங்கும் முறையை கண்ட இந்திய மக்கள் திக்குமுக்காடிப் போயினர்.
அளவுக்கதிகமான வருமானம் மற்றும் இலகுவான கடன் முறையால் திரட்டப்பட்ட பணத்தை நிலம், தங்கம் மற்றும் பங்குச் சந்தைகளில் முதலீடு செய்ய ஆரம்பித்தனர் இந்திய மக்கள். நகர வாழ்க்கையில் தங்களை இணைத்து கொண்ட இவர்கள் இந்த வாழ்க்கையை முழுவதுமாக தொடர விரும்பியதன் காரணமாக. சென்னை போன்ற நகரத்தில் இருந்த சுற்றுப்புற வயல்கள் ஏரி குளங்கள் எல்லாம் வீட்டு மனைகளாகவும் வீட்டுமனைகள் எல்லாம் அடுக்குமாடிக் குடியிருப்புகளாகவும் உயிர்பெற தொடங்கியது.
உலக நாடுகளில் வழங்கப்படும் வட்டி விகிதங்கள் மற்றும் முதலீட்டு லாபங்களைக் காட்டிலும் இந்தியாவில் வழங்கப்படும் வட்டி வீதங்கள் மற்றும் வளர்ந்து வரும் ரியல் எஸ்டேட் துறையில் கிடைக்கும் லாபங்களை கண்ட வெளிநாட்டு முதலீட்டாளர்கள் மற்றும் வெளிநாடு வாழ் இந்தியர்கள் வளர்ச்சியடைந்து வரும் நகரமயமாக்கலைக் கண்டு வீட்டு மனைகளை வாங்கி குவிக்க தொடங்கினர். இந்த வீட்டு மனைகளை எல்லாம் நேரடியாக போய் வாங்க முடியாது அல்லவா?
இதனால் உள்ளூர் இடைத்தரகர்களை தேட ஆரம்பித்தனர் மூதலீட்டாளர்கள். இந்த வாய்ப்பை எதிர்பார்த்து காத்துக் கொண்டிருந்த ரியல் எஸ்டேட் தரகர்கள் புற்றீசல் போல முளைத்தனர். இதனால் நகரத்தின் வயல்களையும் ஏரி குளங்களையும் அரசு மற்றும் புறம்போக்கு நிலங்களை ஆக்கிரமித்து தவணைமுறையில் விற்பனை செய்ய தொடங்கினர்.
நகர வாழ்க்கையில் ஒன்றிணைந்த மக்கள் தங்கள் சொந்த வீடு கனவை நிறைவேற்ற வங்கிகளில் வழங்கப்படும் வீட்டுக் கடன் மற்றும் தனிநபர் கடன் மூலமாக இடம் வாங்கி வீடு கட்ட தொடங்கினர்
இதனால் சென்னை பெங்களூர் நெடுஞ்சாலையில் உள்ள ஸ்ரீபெரும்புதூர் சுங்குவார்சத்திரம் வரை இப்போது சென்னையாக பரந்து விரிந்துள்ளது. இந்தப் பகுதிகளில் நெடுஞ்சாலைகளை ஒட்டியிருந்த வயல்கள், ஆழம்குறைந்த ஏரிகள் அனைத்தும் வீடுகள் மற்றும் தொழிற்சாலைகளாகி உருமாற்றம் பெற்று விட்டன.
கடந்த 2010ம் ஆண்டு வரை தாம்பரம் காஞ்சிபுரம் சாலையில் இரண்டு பக்கமும் நீர் நிலைகளும், நெல் வயல்களும் வாழைத் தோப்புகளுமாகத்தான் இருக்கும். ஒரகடத்தை நெருங்கினாலே இரண்டு பக்கம் நான்கு ஏரிகளில் நீர் நிறைந்து கதகதப்பான சூழலை உணர முடியும். வாகனத்தில் செல்வோர், அந்தப் பக்கம் முந்திரி தோப்புகளுக்கு நடுவே எப்போதும் வற்றாமல் கசிந்து ஓடும் சுனை நீரை குடித்து இளைப்பாறிவிட்டுச் செல்வார்கள்.
இன்று அவையெல்லாம் அடித்துத்தூர்க்கப்பட்டுவிட்டன. நீர் தளும்பி நின்ற ஏரிகள் எல்லாம் இன்று கல்லூரிகள், தொழிற்சாலைகள், அடுக்குமாடி வீடுகளாகவும் கட்டடங்களும் கான்கிரீட் தூண்களுமாக வளர்ந்து நிற்கின்றன. இதன் காரணமாக இந்தியப் பொருளாதாரத்தை கணக்கிடும் அளவுகோலில் உள்ள முக்கிய 14 துறைகளில் மூன்றாவது இடத்தைப் பிடித்தது இந்திய ரியல் எஸ்டேட் துறை.
வளர்ச்சியின் உச்சம் பெற்றுள்ள தகவல் தொழில்நுட்பம் மற்றும் சில்லறை விற்பனை நிறுவனங்கள், ஆலோசனை வழங்கும் கம்பெனிகள் ஈ-காமர்ஸ் போன்ற நிறுவனங்கள் சமீப காலங்களாக தங்களது அலுவலக இடத்திற்கான தேடலில் சென்னை போன்ற மாநகரங்களுக்கு மாற்றத் தொடங்கின. இந்தியாவில் வணிக நோக்கில் தொடங்கப்படும் அலுவலகங்களுக்காக கடந்த 2018 ஆண்டு மட்டும் 600 மில்லியன் சதுர அடி இடங்களில் கட்டுமான வேலைகள் தொடங்கப்பட்டுள்ளன.
இந்திய நேரடி அன்னிய முதலீடுகளுக்கு விதிக்கப்பட்ட கட்டுப்பாடுகள், உயர்ந்துவிட்ட கட்டுமான பொருட்களின் விலை மேலும் தமிழகத்தில் தடை செய்யப்பட்டுள்ள மணல் விற்பனை போன்ற காரணங்களோடு சரிந்து வரும் உள்நாட்டு உற்பத்தி வளர்ச்சியும் இணைந்து கொண்டதால் கடந்த 2016ம் ஆண்டு முதல் தொடர் சரிவை சந்தித்து வருகிறது இந்திய ரியல் எஸ்டேட் துறை.
2019 ஜூன் காலாண்டு நிலவரப்படி, இந்தியாவில் உள்ள 9 முக்கிய நகரங்களில் 8 லட்சம் வீடுகள் விற்பனையாகாமல் தேக்கமடைந்துள்ளன. இதில் 4 லட்சம் வீடுகள் வாங்கக்கூடிய விலையில் இருந்தாலும் தற்போதைய பொருளாதார மந்தநிலையின் காரணமாக மும்பை, புனே, கல்கத்தா, சென்னை, அகமதாபாத், பெங்களூரு, ஹைதராபாத், நொய்டா, குருக்ராம் ஆகிய 9 நகரங்கள் வீடு விற்பனை கடும் சரிவை சந்தித்துள்ளன.
நடப்பு நிதி ஆண்டுக்கான பட் ஜெட்டில் வீட்டு கடன் வட்டிக்கான வரிவிலக்கு வரம்பை மத்திய அரசு உயர்த்தி உள்ளது. இதன் விளைவாக மக்கள் வீடுகள் வாங்க முன்வருவார்கள் என்று எதிர்பார்ப்பதாக கூறப்பட்ட வேளையில். தற்போது அறிவிக்கப்பட்டுள்ள ஊரடங்கு காரணமாக பெரும் வருமான இழப்பை சந்தித்துள்ளது ரியல் எஸ்டேட். கடந்த 1 மாதத்தில் மட்டும் சுமார் ஒரு லட்சம் கோடி அளவிற்கு வருமான இழப்பு ஏற்பட்டு மீள முடியாத வீழ்ச்சியை சந்தித்துள்ளது இந்த துறை. கடந்த 20 ஆண்டுகளில் அசுர வேகத்தில் வளர்ந்த இந்திய கட்டுமான துறை இவ்வளவு சரிவை சந்திக்கும் என்று யாரும் நினைத்துக் கூட பார்த்திருக்க மாட்டார்கள்.
சமீப காலமாக தொடர்ந்து சரிவடைந்து வரும் தகவல் தொழில்நுட்பம், ஆட்டோமொபைல் துறையில் ஏற்பட்டுள்ள வேலையின்மை காரணமாக மக்களிடம் வாங்கும் திறன் குறைந்துள்ளதால் பல ஆயிரம் கோடி முதலீடு செய்துள்ள கட்டுமான துறைகளில் உள்ள நிறுவனங்களின் எதிர்காலம் கேள்விக்குறியாக மாறியுள்ளது.ரியல் எஸ்டேட் துறை கடும் வீழ்ச்சியால் பாதிப்படைந்து கொண்டிருக்கும் இந்த வேளையில் மக்களின் பார்வை தங்கத்தின் பக்கம் திரும்பியுள்ளது. இதன் காரணமாக கடந்த சில நாட்களாக தங்கத்தின் விலை கிடுகிடுவென உயர்ந்துள்ளது.
தற்போதைய பொருளாதார நெருக்கடியில் அனைத்து முதலீட்டு திட்டங்களிலும் குறைந்து வரும் எதிர்மறை வட்டி விகிதங்கள் காரணமாக உலக முதலீட்டாளர்களின் ஆர்வம் தங்கத்தின் பக்கம் ஈர்க்கபட்டுள்ளது. பாதுகாப்பு மற்றும் அதிகப்படியான லாபம் என இரட்டை விகிதத்தில் பயனளிக்கும் இந்த முதலீட்டால் எதிர்கால விலையுயர்வு, வரவிருக்கும் மாதங்களில் தங்கத்தின் தேவை மற்றும் தங்கத்தின் ஏற்றுமதி குறைந்துள்ளது காரணமாக கடந்த 8 ஆண்டுகளில் இல்லாத அளவுக்கு தங்கத்தின் விலை ஏற்றம் கண்டுள்ளது.
கடந்த1930 ஆண்டு ஏற்பட்ட கடுமையான பொருளாதார மந்தநிலையைப் போல இந்த ஆண்டு உலகப் பொருளாதாரம் 3% அளவிற்கு சரியும் என்று சர்வதேச நாணய நிதியம் தெரிவித்துள்ளது.
இதன் காரணமாக உலகில் உள்ள வளர்ந்த நாடுகள் அதிரடியாக தங்கம் ஏற்றுமதியைக் குறைந்துள்ளன.
இதனால் தங்கம் பயன்பாட்டில் சீனாவைத் தொடர்ந்து உலகின் இரண்டாவது மிகப் பெரிய நாடாக உள்ள இந்தியாவில் கடந்த சில நாட்களாக இதன் விலை தாறுமாறாக உயர்ந்து வருகிறது. இதே நிலை நீடித்தால் எதிர்வரும் மாதங்களில் 24 கேரட் தங்கம் 10 கிராம் 50 முதல் 55 ஆயிரம் வரை உயரும் என்று எச்சரிக்கின்றனர் உலக தங்க முதலீட்டாளர்கள்.
உலகின் மிகப் பெரிய ஆபரண சந்தைகயாக விளங்கும் சீனா மற்றும் இந்தியாவில் தங்கத்தின் தேவை அதிகரித்துள்ளதால் இந்த இரு நாடுகளுக்கான இறக்குமதி கடுமையாக குறைந்துள்ளது. மேலும் ரிசர்வ் வங்கியும் கடந்த காலாண்டில் தங்கம் வாங்குவதை குறைத்துள்ளது. கடந்த 2008ம் ஆண்டு ஏற்பட்ட பொருளாதார மந்தநிலைக்குப் பின்னர் உலகளாவிய முதலீட்டு திட்டங்களில் தங்கம் முதலிடத்தைப் பிடித்துள்ளதும் இந்த விலையேற்றத்திற்கு காரணம் என்று கூறப்படுகிறது. இந்தியாவில் உள்ள முதலீட்டு திட்டங்களில் ஆண்டுக்கு 26 சதவீதம் லாபம் கிடைக்கும் சிறந்த முதலீடாக தங்கம் மாறியுள்ளது. இதனால் மியூச்சுவல் பண்டுகள், நிரந்தர வைப்பு நிதி மற்றும் பங்குச்சந்தை முதலீடுகளை விட தங்கத்தில் முதலீடு செய்பவர்களின் எண்ணிக்கை உயர்ந்து வருவதன் காரணமாக இந்தியாவில் தங்கத்தின் விலை உயர்ந்துள்ளது.
தற்போதைய சூழலில் மக்களின் வாங்கும் திறன் குறைந்துள்ள நிலையில் அதிகரித்து வரும் தங்கத்தின் விலை ஏழை மற்றும் நடுத்தர மக்களின் வாழ்க்கையை புரட்டிப் போடும் என்று கணித்துள்ளது இந்திய தங்க நகை விற்பனையாளர்கள் அமைப்பு. ஏற்கனவே அதிகரித்து வரும் விலைவாசி மற்றும் வீழ்ச்சியடைந்து வரும் பொருளாதார மந்தநிலை காரணமாக எதிர்வரும் தலைமுறையினர் தங்கத்தை காட்சிப்பொருளாக மட்டுமே காண முடியும் என்று கவலை கொள்ள தொடங்கியுள்ளனர்.
தங்கம் மற்றும் ரியல் எஸ்டேட் என இருவேறு துறைகள். இரண்டுமே எதிரெதிர் பயணங்கள். ஆனால் இவை மக்களின் எதிர்பார்ப்புகளை பூர்த்தி செய்யுமா அல்லது சொந்த வீடு நகை எல்லாம் எதிர்காலத்தில் கானல் நீர் காட்சி போல மறையுமா என்று இந்த கொரோனா வைரஸால் தாக்குதல் காரணமாக அறிவிக்கப்பட்ட ஊரடங்கு காலத்திற்கு பிறகே தெரிய வரும். இந்திய உள்நாட்டு உற்பத்தி வளர்ச்சியில் பங்கு வகித்த ரியல் எஸ்டேட் துறை மீண்டெழ முடியாத நிலையிலும் தங்கத்தின் விலை வாங்க முடியாத விலையிலும் போய்க்கொண்டிருக்கிறது.
இந்திய அரசும் சர்வதேச நாணய நிதி அமைப்பும் நாட்டு மக்களுக்கு சரியான வழிகாட்டுதலை உருவாக்க வேண்டும் என்று கோரிக்கை விடுத்துள்ளனர் பொருளாதார அறிஞர்கள்.