வழக்கமாக உயிரோசைக்குக் கட்டுரை எழுதினால் எத்தனை பேர் படிப்பார்களோ என்ற எதிர்பார்ப்பு இருக்கும். ஆனால் இந்தக் கட்டுரையை ஒருவர் மட்டும் வாசிக்க மாட்டார் என்ற நம்பிக்கையோடே கணினியில் உள்ளிடுகிறேன். அவர் எனது ஹவுஸ் ஓனர். வேறு ஒரு வேலையாக 'இந்தப் பக்கம்' வந்ததாகத் தலையைக் காட்டிவிட்டு, போகிற போக்கில் வீட்டு வாடகையை முப்பது சதவீதம் உயர்த்துவதாக அறிவித்துவிட்டுப் போனார். கூடவே இதை எழுதவும் தூண்டிவிட்டுப் போனார்.

தனிப்பட்ட முறையில் அவரைக் குற்றம்சாட்ட முடியாது. சுற்றும் முற்றும் உள்ள நிலவரத்தையே அவர் பிரதிபலிக்கிறார். நம்மை வெளியேற்றினால் தற்போது நம்மால் கிடைக்கும் வாடகையைவிடக் கூடுதலாகத் தருவதற்கு நிறைய ஆட்கள் காத்திருப்பதால் அநேக வீட்டு உரிமையாளர்கள் குடித்தனக்காரர்களைக் காலி பண்ணச் சொல்வதைக் காண்கிறோம். எழுத்தாளர் சாரு நிவேதிதா கூட தனது இணையதளத்தில் அதைப் பற்றிக் குறிப்பிட்டிருந்தார்.

பேச்சுலராக இருக்கும் போது கவலையே கிடையாது. இந்த மடம் போனால் இன்னொரு மடம். ஒட்டு மொத்த ஜாமான்களை ஒரு பெட்டியில் போட்டு அமுக்கித் தூக்கிச் சென்று விடலாம். ஆனால் குடும்பஸ்தனாகப் பதவி உயர்வு பெறும் போது கூடவே செளகரியங்களும், சுமைகளும் வந்து சேர்கின்றன. நினைத்த மாத்திரத்தில் மாற்ற முடியாது. குழந்தை குட்டி என்று ஆனவர்கள் நிலைமை இன்னமும் சிக்கலானது. நல்ல பள்ளிக் கூடத்திற்கு அருகில் என்ன வாடகையாக இருந்தாலும் சகித்துக்கொள்ள வேண்டிய கட்டாயம். அதே போல பஸ் ஸ்டாப்புக்கு பக்கம், கூப்பிடும் தூரத்தில் ஆஸ்பத்திரி, நல்ல தண்ணீர் என ஒவ்வொன்றுக்கும் ஒரு விலை.

சொந்த வீடு ஒன்றைக் கட்டுவதுதான் தனது வாழ்நாள் இலக்கு என்று வசிப்பவர்கள் இன்றைய பெருநகர வாழ்வில் ஏராளம். தான் படிக்க முடியாத படிப்பை தன் குழந்தைகள் படிக்க வேண்டும், தன்னால் சேர முடியாத வேலையில் தன் பிள்ளைகள் சேர வேண்டும் என்ற இலட்சியங்களைப் போல வாடகை வீட்டிலேயே கழிந்த தனது வேலைக் காலம் போலன்றி தமது வாரிசுகளாவது சொந்த வீட்டில் வசிக்க வேண்டும் என்பது பெரும்பாலான நடுத்தர வர்க்க மக்களின் ஏக்கமாக இருக்கிறது.

கனவு இல்லம் என்ற காலமெல்லாம் போய் இப்போது இல்லம் என்பதே கனவு என்ற நிலையே நிலவுகிறது. சென்னைப் பெருநகரில் flat என்று சொல்லப்படுகிற அடுக்குமாடிக் குடியிருப்புகள் 30 இலட்சம் முதல் ஒரு கோடி வரை விலை சொல்லப்படுகின்றன. இடத்திற்கும், பரப்பளவிற்கும் ஏற்ப இது மாறுபடுகிறது. பேப்பரில் வந்த விளம்பரம். சதுர அடி 1300 ரூபாய், மொத்தம் 2500 சதுர அடிகள். கணக்குப் போட்டுப் பார்த்தேன். இருப்பது சென்னையா இலண்டனா என்ற சந்தேகம் வந்தது. பிரத்யேகமான தனி வீடு எல்லாம் கனவில் மட்டுமே சாத்தியம். மாதம் ஒரு இலட்சம் சம்பளம் வாங்குபவர்கள்கூட மாநகரின் முக்கியப் பகுதிகளில் வீடு வாங்க;கட்ட முடியாது என்பதைப் பல விதமான செய்திகள் புலப்படுத்தியிருக்கின்றன.

வீடு என்பது குடியிருப்பதற்கான ஒரு இடம் என்ற அடிப்படையான பயன்பாட்டைத் தாண்டி ஒரு விதமான முதலீடு என்ற நோக்கில் அணுகப்பட்டதும் இதற்கு முக்கியானதொரு காரணம். வீட்டு விலை ஏறுமே ஒழிய ஒருகாலும் இறங்காது என்று நாம் நம்பவைக்கப்பட்டோம். ஆனால் இந்தக் கண்ணோட்டம் திரும்பத் திரும்பப் பொய்ப்பிக்கப்பட்டதற்கான சான்றுகள் உலகெங்கும் காணக் கிடைக்கின்றன.

இன்னும் மூன்று மாதம் போனால் நான் சென்னை வந்து ஐந்து ஆண்டுகள் நிறைவடையும். 2004 தொடக்கம். பா.ஜ.க ஆட்சியில் இறுதி மாதங்கள் அவை. அப்போது எனது நண்பரும், நானும் வேளச்சேரியில் ஒரு 4 flat கொண்ட ஒரு கட்டிடத்தில் தங்கியிருந்தோம். எங்கள் வீட்டுக்காரர் 11 இலட்சம் என்று சொல்லி அந்த வீட்டை எங்களையே வாங்கிக்கொள்ளுமாறு கேட்டார். நாங்கள் மறுத்துவிட்டோம். அதற்கு எங்களைப் பொறுத்தவரை நியாயமான காரணம் இருந்தது. அந்த வீட்டில் மோட்டார் போட்டால் கடலில் இருந்து நேரடி கனெக்ஷன் கொடுத்த மாதிரி அப்படியொரு உப்புத் தண்ணீர். மழை பெய்தால் நாங்கள் எஸ்கேப் ஆகி மேட்டுப் பகுதியில் உள்ள நண்பர்கள் வீட்டுக்குச் சென்றுவிடுவோம். வீட்டைச் சுற்றி முழங்கால் தண்ணீர் நிற்கும். மோட்டார் சைக்கிளில் சென்றால் சைலன்ஸருக்குள் தண்ணீர் புகுந்து வண்டி நின்றுவிடும். ஒரு வருடத்திற்கு முன் மறுபடியும் அந்த வட்டாரத்தில் விசாரித்த போது அதே வீடு முப்பத்தைந்து இலட்சத்திற்குப் போனதாகச் சொன்னார்கள்.

ஒரு சதுர அடி 3000-4000 ரூபாய் என்று சொன்னார்கள். சில நண்பர்கள் ஷேர் மார்க்கெட்டில் முதலீடு செய்யாமல் ரியல் எஸ்டேட்டில் முதலீடு செய்யுமாறு அறிவுறுத்தினார்கள். ஏனென்றால் ரியல் எஸ்டேட் குறையவே குறையாதாம். என்னைப் பொறுத்த வரை தெரியாத தேவதையைக் காட்டிலும் தெரிந்த பிசாசு மேல். ஒரு விஷயம் கூடுவது சாத்தியம் என்றால் குறைவது ஏன் சாத்தியமில்லை என்று பல முறை யோசித்திருக்கிறேன். ஒரு பீப்பாய் 140 டாலருக்கு மேல் விற்ற கச்சா எண்ணெய் அறுபத்திச் சொச்ச டாலருக்கு வந்திருக்கிறது. 21,000 புள்ளிகளுக்கு மேல் இருந்த பங்குச் சந்தை எட்டாயிரத்துக்கும் கீழே போய் மீள்கிறது. ஆனால் ரியல் எஸ்டேட் மாத்திரம் குறையாதாம்!

எல்லா வகையான முதலீட்டு உபகரணத்திற்கும் ஏற்ற இறக்கம் உண்டு. அது ஒரு சுழற்சி. சீண்டுவதற்கு நாதியில்லாமல் இருக்கும் போது வெகு சிலரே வாங்குவார்கள். சில காலம் அப்படியே இருக்கும். முக்கியமாக சரிவு இருக்காது. கிராக்கியும் அவ்வளவாக இருக்காது. கடன் சுலபமாகக் கிடைக்கும். மேலும் சிலர் வாங்குவார்கள். கொஞ்சம் கொஞ்சமாக மக்கள் வாங்க ஆரம்பிக்கும் போது கிராக்கி சப்ளையைவிட வேகமாக அதிகரிக்கும். அப்போது விலைகள் கூடும். தேவைக்காக மட்டுமே வாங்கியவர்களோடு சேர்த்து விலைகள் கூடுகிறதே நாமும் வாங்கலாம் என்ற பிரிவினரும் வருவார்கள். டிமாண்ட் மேலும் அதிகரிக்கும், கூடவே விலையும். இனி மேல் விலை குறையவே குறையாது என்ற பொய்யான நம்பிக்கை மக்களுக்கு ஏற்படும். அந்த நம்பிக்கையை அடிப்படையாகக் கொண்டு ஒரு கூட்டம் காசு பார்க்கும்.

சொல்லப் போனால் ரியல் எஸ்டேட் சந்தையோடு ஒப்பிடுகையில் பங்குச் சந்தை மிகவும் நெறிப்படுத்தப்பட்ட ஒன்று. கறுப்புப் பணத்தின் சொர்க்க புரியாக ரியல் எஸ்டேட் விளங்கியது, விளங்குகிறது. பத்து இலட்சத்திற்குப் பத்திரம் எழுதிவிட்டு இருபது இலட்சத்திற்கு வியாபாரம் நடப்பதே அங்கு எழுதப்படாத விதி. ஷேர் மார்க்கெட் உயர்ந்ததைக் காட்டிலும் ரியல் எஸ்டேட் அதிகரித்தது. இப்போது ஷேர் மார்க்கெட் பாதியாகக் குறைந்துவிட்ட நிலையில் ரியல் எஸ்டேட் மட்டும் விதி விலக்காக இருக்க முடியாது.

ஷேர் மார்க்கெட், ரியல் எஸ்டேட் என முதலிய அனைத்து asset class இலும் இது நடப்பதே. 15 இலட்சம் கொடுத்து வாங்கிய வீடு அறுபது இலட்சமாக உயர்ந்தால், வீடு கட்டி விற்பவர்களுக்குக் கொண்டாட்டம். வளைத்து வளைத்துக் கட்டி விற்பார்கள். சென்னையில் அதற்குக் குறைவாக வீடுகளின் மதிப்பு இல்லை என்றும், பிற முன்னேறிய நாடுகளோடு ஒப்பிடும் போது இது குறைவுதான் என்றும் சொல்வார்கள். இதை விஜய் டிவி 'நீயா நானா' நிகழ்ச்சியில் வி.ஜி.பி சகோதரர்களில் ஒருவர் சொன்னார்.

ஆனால் எத்தனை பேரால் வாங்க முடியும்? எழுபது இலட்சத்திற்குக் கடனில் வீடு வாங்கி மூன்று தலை முறைக்கு EMI கட்ட எத்தனை நடுத்தர வர்க்கத்தினர் தயாராக இருப்பார்கள்? கடந்த ஓரிரு ஆண்டுகளாக சென்னையில் வீடுகளும், அடுக்கு மாடிக் கட்டிடங்களும் மேல் தட்டு மக்களை மனதில் வைத்தே கட்டப்பட்டதாக ஒரு ஆய்வு சொல்கிறது. அவர்களில் பெருந்தொகையானோர் வாங்கி முடித்திருக்க வேண்டும். வெளிநாடு வாழ் இந்தியர்களுக்காக என்று சொல்லப்படும் புராஜெக்ட்களில் எல்லாம் NRI மக்கள் எல்லாக் காலத்திலும் கண்ணை மூடிக் கொண்டு வாங்குவார்கள் என்று நம்புவது முட்டாள்தனம். டாலரில் சம்பாதித்தால் மட்டும் ஒருவனுக்குப் பணத்தின் மதிப்பு தெரியாமல் போய்விடுமா என்ன? எனக்குத் தெரிந்த வரை இந்தியாவில் கணக்குப் பார்க்காமல் செலவு செய்யும் பல பேர் வெளிநாடுகளில் $ ஐ X 47 போட்டுத்தான் செலவு செய்கிறார்கள்.

சென்னையில் பல உயர்ரக அடுக்குமாடிக் குடியிருப்புகள் புக் ஆகாமல் இருப்பதாகப் படிக்கிறோம். மும்பாய், பெங்களூர் ஆகிய நகரங்களில் இன்னமும் மோசம். முன்பெல்லாம் பில்டிங் கட்ட ஒப்புதல் வாங்கும் முன்பே பில்டர்கள் புக் செய்துவிடுவார்கள். இன்று கட்டி முடித்து விற்காமல் உள்ள கட்டிடங்கள் ஏராளம். எனக்குத் தெரிந்து மேடவாக்கத்தில் ஒரு புதிய கட்டிடத்தின் முன் 'விற்பனைக்கு' போர்ட் ஆறு மாதங்களாக உள்ளது. சென்னையில் மட்டுந்தான் என்றில்லை. ஈரோடு போன்ற புதிய 'மாநகராட்சிகளில்'கூட அடுக்குமாடிக் கட்டிடங்கள் நாற்பது இலட்சத்திற்கு என்று விற்கிறார்கள். மன்னிக்கவும், விலை சொல்கிறார்கள். அவ்வளவு காசு கொடுத்தால் அருமையான தனி வீடு அங்கே வாங்க முடியும் என்று தெரியாதவர்களே இதைத் தேர்ந்தெடுப்பார்கள். அக்கம் பக்கத்தில் விசாரிக்காமல் நேராக செவ்வாய் கிரகத்தில் இருந்தா மக்கள் வருகிறார்கள்!

பழைய மகாபலிபுரம் சாலையில் மென்பொருள் நிறுவனங்களுக்காகக் கட்டிய பல கட்டிடங்களின் வாடகையை சதுர அடிக்கு 35 ரூபாயில் இருந்து 15 ரூபாயாகக் குறைத்தும்கூட மில்லியன் கணக்கான சதுர அடிகள் காற்று வாங்குகின்றன. இந்தியாவின் பல பகுதிகளில் 30 - 40 சதவீதம் விலை குறைத்து பழைய உடமைகள் கை மாறியிருக்கின்றன. வட்டியில்லாத் தவணை, காஞ்சிபுரத்திற்குப் பக்கத்தில் மனை வாங்கினால் பட்டுப் புடவை இலவசம், எங்களிடம் வீட்டு மனை வாங்கினால் ஒரு வருடத்திற்கு மளிகை ஜாமான் இலவசம், தங்க நாணயம் பரிசு என்று வித விதமாக விளம்பரம் செய்கிறார்கள். இருந்தாலும்கூட கள நிலவரத்தைப் புரிந்து கொண்டு பில்டர்கள் விலையைக் குறைக்கத் தயாராக இல்லை.

அதே நேரம் வீடு வாங்குவோர் விலை மேலும் குறையும் என்ற நம்பிக்கையில் காத்திருக்கிறார்கள். இன்னொரு பக்கம் வாங்க நினைத்தாலும்கூட தற்போதைய பொருளாதாரச் சூழலில் அது சொந்தச் செலவில் சூனியம் வைப்பது போன்ற ரிஸ்க் ஆக முடியும் வாய்ப்புள்ளது. நிலையான வேலை மற்றும் வருமானம் என்பது உயர் வருவாய் வட்டத்தில் பல பேருக்குக் கேள்விக்குறியாக உள்ளது. போதாமைக்கு வட்டி வீதம் இன்னமும் இரண்டு இலக்கத்திலேயே நிலவுகிறது. (நேற்று ஒரு தனியார் வங்கிக்கு போன் செய்த போது floating 12 %, fixed 14 % என்றார்கள்)

பரிவர்த்தனை குறைந்துள்ளது என்பதை ஒப்புக்கொள்ளும் ரியல் எஸ்டேட் புரோக்கர்கள் 'விலையெல்லாம் அப்படியேதான் இருக்கு' என்கிறார்கள். எனக்குப் பங்குத் தரகர்கள் மீது எப்போதுமே நல்ல அபிப்பிராயம் இருந்தது கிடையாது. ரியல் எஸ்டேட் தரகர்கள் அதற்கும் கீழே. அவர்கள் மீது எப்போதும் மோசமான அபிப்பிராயமே இருந்து வந்திருக்கிறது. நமக்கு நல்ல உடமையை வாங்கிக் கொடுக்க வேண்டும் என்பதைவிட வாங்கி விற்றுக் கொடுப்பதே அவர்களுக்கு முக்கியம். "சும்மா வாங்குங்க சார். நான் அதிகமாக வெச்சு வித்துக் கொடுக்கறேன்" என்று வாரம் இரு முறை கோவையில் இருந்து போன் செய்த ஒரு தரகர் மறந்து கூட, "குறைச்சு வாங்கித் தரேன் சார். வாங்கி பத்து வருசம் வெச்சிருங்க" என்று சொன்னதில்லை. இப்போது உண்மையில் பல புரோக்கர்கள் வேறு தொழிலுக்குச் சென்று விட்டனர்.

இந்தியாவின் மிகப் பெரிய ரியஸ் எஸ்டேட் நிறுவனம் DLF. அதன் தலைவர் சிங் சமீபத்தில் நிதியமைச்சரைச் சந்தித்துள்ளார். கட்டுமானத் துறைக்கு சலுகை வழங்குமாறு வேண்டுகோள் விடுத்ததாகச் செய்திகள் வெளியாயின. வட்டி வீதத்தைக் குறைப்பதற்கு அரசாங்கம் நடவடிக்கை எடுக்கிறது. அப்படியாவது வீடுகளுக்கு கிராக்கி ஏற்படுத்திவிட முடியும் என்று ஒரு சாரார் கருதுகின்றனர்.

வட்டி வீதம் என்பது பொருளாதாரத்தில் ஒரு சிறு கருவி மட்டுமே, அது முக்கியமான கருவி என்றாலும்கூட. எண்பதுகளில் ஜப்பான் நாட்டைப் பற்றி சிலாகித்துப் பேசாதவர்கள் யாருமே இருக்க முடியாது. 1989 இல் ஜப்பான் பங்குச் சந்தையின் குறியீட்டு எண் சுமார் 39 ஆயிரம் புள்ளிகளை எட்டியது. ரியல் எஸ்டேட் அதற்குச் சளைக்காமல் நின்றது. டோக்கியோவில் ஒரு சதுர மீட்டர் நிலம் ஒன்றரை மில்லியன் டாலர். வீடு வாங்கினால் மூன்று சந்ததிகளின் வருமானத்தை முன் கூட்டியே அடமானம் வைத்துவிட வேண்டும். வேறு வழியில்லை.

ஊதி ஊதிப் பெரிதாக்கப்பட்ட குமிழ் எண்பதுகளின் இறுதியில் உடைந்தது. பங்குச் சந்தை படிப்படியாகக் கீழிறங்கி எட்டாயிரத்துக்கெல்லாம் வந்தது. ஜப்பான் ரியல் எஸ்டேட் அதற்கு இணையாகச் சரிந்து கொண்டே வந்தது. ஏறிய போது மேலும் ஏறும் என்று நம்பி வாங்கியவர்கள், இறங்கிய போது மேலும் இறங்கும் என்று விற்றனர். வீடுகளின் மதிப்பு சரிந்தது. ஜப்பான் அரசு வட்டியைக் குறைத்தது. பலன்? ம்ஹும்.

வங்கியில் போட்டால் வட்டி தர மாட்டார்கள். பரவாயில்லை என்று ஜப்பானியர்கள் நினைத்துக் கொண்டார்கள். பணம் அப்படியேயாவது இருக்கும். எதையாவது வாங்கினால் மதிப்பு குறைந்துவிடும் என்று அஞ்சினார்கள். அஞ்சுகிறார்கள். இன்று வரை கிட்டத்தட்ட 'பூஜ்ஜிய வட்டி' என்ற நிதிக் கொள்கையை ஜப்பான் நடைமுறையில் வைத்திருக்கிறது.

எனவே வட்டி விகிதத்தைக் குறைப்பதால் மட்டும் ரியல் எஸ்டேட் விலை மறுபடியும் சந்திராயனை முந்திவிடும் என்று நம்பக் கூடாது. அதே நேரம் தற்போதைய அமெரிக்கப் பொருளாதாரம் போலவோ, 1989 ஜப்பான் பொருளாதாரம் போலவோ நமது ரியல் எஸ்டேட் மார்க்கெட் இல்லை என்று நம்புவோமாக! வேறு வழி இல்லை. நம்பித்தான் ஆக வேண்டும். இல்லாவிட்டாலும்கூட தரகர்கள் நம்ப வைத்துவிடுவார்கள்.

kuppusamy18@gmail.com